こんにちはzangiです。
今回は、昔からずっと議論が続いている「持ち家と賃貸どっちがいいの？」問題について、zangiの意見を述べたいと思います。
zangiは現在、4LDKの新築建売物件に7年ほど住んでいます。ローン契約は35年と超オーソドックスな持ち家購入層になります。よって、初めに宣言いたしますがzangiは持ち家派になります。
この結論に至った理由についても、持ち家&賃貸双方のメリット/デメリットを踏まえて話をしていきたいと思います。
賃貸&持ち家それぞれのメリット/デメリット
冒頭でお話した通り、zangiは持ち家派になるので推すのは持ち家になります。とはいえ、賃貸にも強力なメリットがある以上、それぞれの良い点/悪い点を比較して語るべきです。
よって、ここからは賃貸&持ち家のメリット/デメリットについて比較していきたいと思います。
※ここでは持ち家の定義は、分譲マンションではなく戸建て住宅とします。
持ち家のメリット/デメリット
〇メリット
①支払いが終われば自分の資産になるため、老後の住まいに困らない
②間取りをカスタマイズできる ※マンションでは不可。注文住宅の場合。
③自己資産のため、貸主に遠慮せずに使える
〇デメリット
④支出が大きいため、住宅ローンでの長期返済が前提
⑤何かあっても簡単に引っ越しできない
⑥資産価値が年々下がっていく
⑦ローン完済しても、リフォーム費用や固定資産税などの支出は発生する
賃貸のメリット/デメリット
〇メリット
①毎月清算のため、一度に大きな支出が発生しない
②入居/退去がラクなため、何かあったとき身軽に行動できる
③リフォームなどの修繕費用が掛からない ※毎月の管理維持費に含まれる
④固定資産税などの税金がかからない
〇デメリット
①間取りのカスタマイズは不可
②賃貸契約のため、支払いに終わりがない
③入居者の過失で部屋を破損した場合、貸主に賠償義務が発生する
※内容次第では火災保険などで補填できるケースもあり
④加齢に伴い、賃貸規約自体が難しくなってくる
※老齢になるにつれて、賃貸物件内での孤独死による事故物件発生リスクが非常に高まるため
ざっくりとまとめてみましたが、どちらも一長一短があり、どちらが良いかこの段階で判別することが難しそうです。
というか、家族構成や保有資金の有無によっても良し悪しが大きく変わりそうです。
持ち家を決める上で押さえておきたい点
では持ち家観点で見た場合、どう判断したらいいのでしょうか？
それは先にお話したメリット/デメリットを整理することで答えが見えてきます。
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〇メリット
①支払いが終われば自分の資産になるため、老後の住まいに困らない
〇デメリット
④支出が大きいため、住宅ローンでの長期返済が前提
⑤何かあっても簡単に引っ越しできない
⑥資産価値が年々下がっていく
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持ち家派のzangiから見ると、最大のメリットである①は非常に大きいと思います。老後に働けなくなり、収入が年金頼みになった時にも賃貸契約が続いていた場合、毎月多額の家賃を払い続けなければならないのは大きな負担となるでしょう。
この辺りは、以下記事でもシミュレーションしていますので、参考にしてみてください。
しかしながら賃貸派からは「家賃負担だけで持ち家がいいとは言えないだろう！」という意見があるハズですので、デメリットも見ていきたいと思います。
まず④については、数千万円もの支出が必要なのは、人生設計の大きなリスクと言わざるを得ません。
実際これだけの金額を現金一括払いできる人はほぼいないでしょうから、35年ローン等の長期返済プランが前提となります。人生の三大支出の一角だけあって、伊達ではありませんね。
具体的なリスクとしては、支払いが継続できなくなるローン破産ではないでしょうか？急な病気やリストラなどで働けなくなってしまった場合、破産するリスクは非常に大きいです。
また、今の日本は金融緩和政策を保持しているおかげで、住宅ローンも変動金利で1%以下という非常に低い数値になっています。これのおかげで住宅ローン返済者は、比較的安価な利息で支払いを継続できているワケです。なので、ローン観点では非常に良い状況といっても過言ではありません。
これがもし「政策転換だ！利上げしまくるぞ～」になり、ある日変動金利が5%とかになった場合、zangi含むローン返済者は暴動を起こすでしょう(笑)。というのは冗談で、この場合は大人しく一括返済するか固定金利への切り替えが対策になります。
とはいえ、どちらもすぐできないのが住宅ローン最大の問題ですから、実際に金利が大幅に上がったら破綻する人がバタバタ出るでしょう。コレが日銀が金融緩和政策を保持する理由の１つと言えそうです。
少し横道にそれましたが、こうした金融政策の影響を大きく受ける点も住宅ローンを組む最大のリスクと言えます。
⑤に関しては隣人がヤバイ人だったり、新興宗教団体や反社組織が家の近くに根城を構えていた場合、それだけで大きなリスクになります。
これらのリスクは、事前に下見をすることで回避可能ですが、住み始めた後にこうしたことが起きた場合は回避できません。
賃貸の場合は、荷物だけ持って次の賃貸物件に引っ越せば良いですが、持ち家の場合は家を売りに出すのか？賃貸用資産として残すのか？ でさらに大きな決断を迫られます。
前者の場合、買い手がつかなければ安く買いたたかれてローン返済の足しにならない可能性があります。
後者の場合、そもそもそんなリスク満載の物件に住んでくれる人がいるのか？という問題が発生します。
よって、持ち家を検討する場合は周囲の環境の事前調査だけでなく、町内会など隣人トラブルの相談に乗ってくれそうな体制が整っているか？ なども十分に考慮が必要です。
⑥に関しては、多くのアンチ持ち家派が理由として挙げています。戸建て住宅は買った瞬間から価値が下がっていき、築20年以上だと買値の半額程度まで価格が下落するのが通例です。
持ち家のデメリットに対するカウンターとは？
ではこれらのリスクにどのように備えたらよいのでしょうか？
zangiが考えるカウンターは以下２つです。
築１０年程度の中古住宅を検討する
新築重視の方には申し訳ないですが、単に建物の価値が下がるのが嫌というだけであれば、初めから中古物件を選んでおけば良いという話になります。
以下は、新築戸建ての資産価値を示したグラフですが、一般的に新築物件の建物の価値は2０年で半額になると言われています。
この結果から築20年以上の物件なら選択の価値ありとなりますが、築20年となると相当ボロボロで下手をするとリフォームの必要がある可能性があります。そうなると、リフォーム費用が高くついてしまう場合も考えられます。
なので、築１０年と比較的新しめの物件を選択することで、リフォーム費用も払わず資産価値下落の幅を半減することができるという理屈です。
参考元サイト
築年数で一戸建ての建物の価値はどれくらい下落する？新築から築２5年までの価格推移を解説 | イエゼミ (hudousan-kounyu.com) より引用
人気の高い立地を検討する
正直現実的ではない選択肢ですが、そもそも価値が下がりにくい場所に建物を建てれば、資産価値のことなど気にしないで済むという理屈です。ただしこの場合、そういった物件を自力で見つられるのか？が最大の問題です。
不動産会社がそんな最高の立地物件を庶民に教えてくれるハズもありませんので、可能性としては0と言えそうです。
と、ここまで持ち家の不動産価値が下がる点ついて話しましたが、zangiとしては、ずっとそこに住み続ける目的で持ち家を購入するのであれば、資産価値の減少とか正直どうでもいいのでは？と考えています。
もちろん世の中には色々な考えを持っている方がいるワケで、持ち家を売買用の資産と捉えて、数年住んで資産価値が上がったタイミングで売ったり、賃貸契約用の物件として利用する人もいると思います。そんな方には、資産価値が年々減少する点は大きなデメリットになるでしょう。
しかし、ずっとそこに住み続ける覚悟を持って購入するのであれば、資産価値云々はあまり関係が無いように思います。ローンさえ払いきってしまえば、価値が下がろうが何だろうが自分が好きに扱ってよい住居であることには変わりがないですからね。
唯一のリスクは、資産価値が下がった上にローンが払いきれない場合でしょう。コレは考えうる限り最悪のケースです。
そうならないためにも住居購入の際には、金利や支払い年数と自身の収入、貯金をしっかりと比較検討し、何かあっても残債が残らないようしっかりと検討することが重要と言えますね。
持ち家に向いている人
ここまでの話をまとめますと、持ち家に向いている人は以下の点が当てはまる人です。
①老後の住居問題で悩みたくない人
②資産価値の下落などを気にせず、ずっと住み続ける覚悟がある人
③十分な収入や貯蓄があり、住宅ローンを確実に払いきる余力がある人 ※コレが一番重要
基本的にzangiは、上記全てを満たせると踏んで持ち家購入を決めています。
皆さんはいかがでしょうか？もし上記以外で持ち家に向いている条件などがあれば、コメントで教えてください。
zangiが持ち家を強く推す理由
ここからはzangiが持ち家を強く推す理由ついて紹介します。持ち家に向いている人の特徴は、前述の通りですが、この中でも特に強い材料は①老後の住居問題で悩みたくない人です。
賃貸物件のデメリット部分でも触れましたが、老後も毎月数万以上の金額を払い続けるのは年金収入のみの状況を考えるとリスクしかないです。
また、もう１つ決定的なリスクとして加齢に伴い賃貸契約が難しくなる点があります。
このリスクは既に社会問題化しており、事実高齢者（特に70歳以上）に物件を貸してくれる大家さんや不動産会社が少なくなっています。
というのも、以下２点が貸し出す場合の最大のリスクとなるためです。
①知らぬ間に孤独死されてしまい事故物件化
②痴呆症進むことで、火事を引き起こし物件焼失
どちらも貸し手からすると資産を失いかねないほどの大打撃になります。
特に①の場合はクリーニングなどの後処理に莫大な金額がかかる上、告知義務が生じることから、入居者が現れないもしくは大幅な値引きが前提となります。
ではどうするのか？というと、選択肢は以下になります。
①高級老人ホームに入居する
②県営団地などに入居する
③それでも賃貸契約してくれる大家さんを見つける
①は相当なお金持ちでないとできない選択です。そもそも高級老人ホームは、入居金で数百万、入居後も月数十万円もの大金が必要な、真のブルジョワの世界です。また、それだけの高コストにお関わらず、予約は常に満室というのですから、よほど条件が整わないと選択肢にすらなりません。
②については、入居に収入面での審査（年収が一定額以下など）がある上、こちらも応募多数で倍率が高い可能性が高く、入居のハードルは高いです。
③は、完全な消耗戦になりますので老体には厳しい選択でしょう。また、仮に契約してくれる大家さんがいたとしても数年契約後に更新不可になった場合、また新しい物件を探しては引っ越しを繰り返す必要が出るため、体力的にもつらい選択です。
これらの理由から、zangiは持ち家を強く推奨したい考えています。
まとめ
今回は古くから定番の論争になっている持ち家vs賃貸どっちがいいの？問題について話をしました。
zangi的には老後の住居どうするの問題が、最大のリスクと考えているため持ち家を推す方向で結論付けましたが、賃貸には賃貸なりのメリットもあります。例えば引っ越しの際の労力がかからない点などですね。
しかし若いうちは引っ越しなども苦にならず、賃貸契約もよほどのことがない限り断られることはないため問題ありませんが、加齢により初めてリスクが出始める点は留意しておくべきです。
また、高級老人ホームに入居できるだけの莫大な資産形成ができているようであれば、そもそも維持費がかかる持ち家ではなく、賃貸契約を継続したほうがメリットが出るでしょう。要するにその人の世帯構成、保有資産、年齢などによって最善の選択肢が変わるということです。
結局その人の人生設計次第という曖昧な結論となりましたが、これを機に持ち家or賃貸、自分はどちらで人生を走り切るのか？一度考えてみてはいかがでしょうか？
それでは本日もナイスな節約ライフを～♪
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